Comment vendre un bien immobilier

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Vendre un bien immobilier : faites les bons choix

La loi autorise le particulier à vendre un bien immobilier par ses propres moyens mais sachez que 68 % des transactions sont conclues grâce à une agence immobilière.
Libre à vous de vendre seul ou de vous adresser à une agence. Dans ce cas, vous signerez un mandat détaillé qui précise vos engagements réciproques. Par ce mandat, vous confiez la vente à plusieurs agences immobilières ou à une seule agence, le mandat est dit alors « exclusif ».

En choisissant le mandat exclusif avec un seul agent immobilier, vous aurez un interlocuteur privilégié, plus investi. Il pourra diffuser votre annonce à son réseau de partenaires et ainsi augmenter vos chances de trouver le bon acheteur. Cette exclusivité est toujours consentie pour une durée limitée.

Définir le juste prix

La première étape dans la vente consiste à définir le prix de votre bien le plus justement possible.
L’idéal est d’avoir un avis neutre sur le secteur pour estimer votre bien à sa valeur objective. Le vendeur a souvent un rapport affectif à son logement, et donc tendance à surestimer ses atouts, et sous-estimer l’importance de ses défauts. Pour parvenir au juste prix, il faut connaître le prix moyen du m2 du quartier et de l'immeuble tout en le pondérant avec les caractéristiques du logement. On parle alors d’estimation immobilière.
Faire appel à un agent immobilier présente l'avantage de faire intervenir un professionnel qui connaît bien le marché immobilier local.
Il sert d'autre part d'intermédiaire dans les négociations entre vendeur et acquéreur potentiel ; sachez que le coût de cette intervention correspond aux honoraires du professionnel.

L'estimation du prix du bien immobilier

Une juste estimation du prix de vente permet de vendre votre bien immobilier dans les meilleurs délais et de limiter les marges de négociation des acheteurs.

L’estimation de votre bien immobilier au « juste prix » est une étape clé du processus de mise en vente d’un logement. Le prix est l’un des éléments qui va déclencher l’envie de visiter votre habitation.

Un agent immobilier évalue objectivement la valeur du bien en réalisant une étude comparative de marché et en s’attachant aux qualités et aux défauts du bien. Cela veut dire que l’appréciation du professionnel peut être éventuellement en dessous de celle du propriétaire qui considère aussi parfois la valeur « affective » de son bien.

Mandater un agent immobilier pour vendre son bien

Si vous optez pour les services d’un agent immobilier, vous devrez donc lui confier un mandat de vente. Ce document devra décrire le bien, fixer le prix de vente, celui des honoraires perçus par le professionnel (honoraires normalement mis à la charge du vendeur) et déterminer les conditions de résiliation du mandat. Ce document, signé par le mandant (ici le vendeur), est limité dans le temps.
Avec ce mandat, l'agent immobilier agit alors en qualité de mandataire de son client.
Les professionnels estiment qu’opter pour un mandat exclusif est toujours beaucoup plus efficace pour la réalisation de l’objectif qui est de vendre rapidement. L’agent immobilier est alors le seul à pouvoir vendre le bien immobilier durant une période donnée. Se sachant seul, le professionnel est plus motivé, il mettra tout en œuvre pour vendre votre logement dans les délais impartis. Quitte à œuvrer avec ses confrères à qui il diffusera l’annonce immobilière de votre bien pour augmenter significativement les chances de trouver un acquéreur solide.
Par ailleurs l’intervention d’un seul professionnel garantit le respect d’une présentation et d’une description du bien que vous aurez défini avec lui. Cette homogénéité n’existe pas en cas d’intervenants multiples.

Le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) connaît de nouvelles évolutions depuis le 1er juillet 2021. Plus précis, plus complet, il a pour vocation de mieux sensibiliser les propriétaires quant à la consommation énergétique de leurs logements.
Le DPE est un document permettant de faire l’état des lieux de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre des biens immobiliers.
Il fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires, et doit être joint à l’acte de vente ou au contrat de location.
 
Le DPE devient opposable
Alors qu’il était auparavant effectué à titre informatif, le DPE sera désormais opposable juridiquement à l’encontre du propriétaire et du diagnostiqueur.
Le propriétaire engage donc sa responsabilité : en cas d’erreurs ou d’informations erronées, l’acquéreur ou le locataire pourra se retourner contre lui pour préjudice.
Par exemple, si le logement a été classé E, alors qu’il est en réalité classé F, le propriétaire peut se voir dans l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique. En le rendant opposable, la loi ELAN entend ainsi fiabiliser le nouveau DPE en responsabilisant les propriétaires.
Pour ce nouveau DPE, l’établissement des étiquettes ne dépendra plus uniquement de la consommation d’énergie primaire (exprimée en kWh/m²/an).
En effet, l’empreinte carbone du logement (exprimée en kg CO2/m².an) sera désormais prise en compte ; et pour cause, ce sera la moins bonne note des deux qui définira l’étiquette finale du logement.
Ainsi, un logement classé D en consommation énergétique et F en émissions de gaz à effet de serre, sera classé F.
Les DPE réalisés à partir du 1er juillet prendront également en compte dans leur analyse :
  • la zone climatique et l’altitude du bien
  • l’éclairage et les auxiliaires (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire et ventilation), en plus des trois critères habituels (chauffage, production d’eau chaude sanitaire et refroidissement)
  • la capacité du bâtiment à assurer un confort thermique en période estivale
  • le fait de ne pas augmenter la quantité d’émission de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée dans les recommandations
La méthode de calcul sur facture, considérée comme imparfaite car dépendante du mode de vie des ménages, ne sera plus utilisée. Il y aura ainsi un mode de calcul unique pour les nouveaux DPE qui pourra s’appliquer à tous les types de biens.
La FNAIM estime que 40% des biens vont changer de classe entre l’ancien et le nouveau DPE.
Les nouveaux DPE auront une période de validité de 10 ans.
Une période transitoire est instaurée pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021.
Ainsi, les DPE réalisés entre :
  • le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 seront valides jusqu’au 31 décembre 2022
  • le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valides jusqu’au 31 décembre 2024
L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé et il ne peut pas être emporté. Il est le placement le plus sûr du monde 
Franklin Roosevelt

Les Différents Diagnostics obligatoires

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