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Locataires : comment préparer votre dossier de location ?

Fournir le dossier de location le plus complet possible permet d'informer au mieux le propriétaire bailleur de votre situation et de l’aider à réaliser un choix rationnel.
Il est donc conseillé de l’avoir avec soi lors des visites et lorsque vous poussez la porte d’une agence immobilière.
Comment mettre toutes les chances de votre côté pour votre dossier de location ?

  • Préparez votre dossier de location et tous les documents obligatoires en amont. Vous pourrez ainsi l’avoir sur vous à chacune de vos visites, pensez également à soigner sa présentation. Cela ne manquera pas de rassurer les bailleurs sur votre sérieux.
  • Ajoutez des pièces facultatives à votre dossier, telles que des quittances de loyer, votre dernier avis d’imposition ou encore la photocopie de la pièce d’identité du garant.
  • La présence de ces documents, non impératifs, témoignera votre motivation et permettra à votre dossier de location de sortir du lot.
  • Anticipez la recherche d’un garant. Vous apparaitrez d’autant plus solvable si ce point est déjà réglé lors de votre visite.


Quels documents insérer dans votre dossier de location ?

La loi ALUR fixe la liste exhaustive des pièces qui peuvent être demandées dans le dossier de location par le propriétaire ou l'agence immobilière :
  • une pièce justificative d'identité en cours de validité, avec photo ;
  • un justificatif de domicile ;
  • un ou plusieurs documents justifiant d'une activité professionnelle ;
  • un ou plusieurs documents attestant des ressources du candidat à la location.
Les mêmes documents pourront être demandés pour la personne physique qui se portera caution.
Pour les cautions personnes morales, seront demandés en sus, un extrait K bis original de moins de 3 mois (ou autre pièce justifiant l'existence légale de la personne) et un justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur le K bis.
Établissez donc un dossier de location complet, avec les éléments mentionnés ci-dessus, en y joignant la photocopie de votre pièce justificative d’identité ainsi que vos dernières quittances de loyer (celles-ci attestent que vous payez votre loyer en temps et en heure et rassureront le propriétaire bailleur).

Les documents qui ne peuvent être demandés

Depuis la loi Alur, il n’existe plus de liste de documents que le propriétaire bailleur n’a pas le droit de demander à un candidat dans son dossier de location. Toutefois, seuls les documents fixés par le décret sus visé peuvent être demandés au candidat locataire ou à sa caution.
Parmi les documents qui ne peuvent être demandés nous pouvons citer :
Documents bancaires
  • Le propriétaire ne peut pas réclamer les documents financiers suivants :
  • - copie de relevé de compte bancaire ou postal ;
  • - attestation de bonne tenue du compte bancaire ou postal ;
  • - autorisation de prélèvement automatique.
Documents relatifs à la vie privée
  • Le propriétaire ne peut pas réclamer les documents personnels suivants pour le dossier de location :
  • - photographie d'identité (sauf celle de la pièce d'identité) ;
  • - carte d'assuré social ;
  • - extrait de casier judiciaire ;
  • - jugement de divorce (sauf le paragraphe commençant par l'énoncé « Par ces motifs » qui permet de prouver le divorce) ;
  • - contrat de mariage ou certificat de concubinage ;
  • - dossier médical personnel.
Justificatifs de situation financière
  • Le propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu'il justifie sa situation financière sur la base des documents suivants :
  • - attestation d'absence de crédit en cours ;
  • - informations contenues dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, ou de l'information de la non-inscription à ce fichier ;
  • - attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs (quittances de loyer) ;
  • - attestation de l’employeur dès lors que le locataire peut fournir le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
  • - production de plus de 2 bilans pour les travailleurs indépendants.
Versements illégaux
  • Le bailleur n'a pas le droit d'exiger du locataire qu'il verse certaines sommes (en dehors du loyer, des charges et du dépôt de garantie) en contrepartie de la location consentie. À ce titre, la loi interdit :
  • - le versement d'un chèque de réservation du logement ;
  • - la remise sur un compte bloqué, de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de 1 mois de loyer.



NON-DISCRIMINATION
  • Vous êtes propriétaire d'un logement et vous avez décidé de le louer ?




Qu'est-ce que le dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie (à ne pas confondre avec la « caution ») est une somme d'argent demandée par le propriétaire au locataire à la signature du contrat de bail, sachant que le propriétaire conserve cette somme pendant toute la durée de la location.

Le dépôt de Garantie

Modalités de versement du dépôt de garantie
Découvrez les conditions à respecter pour une demande de dépôt de garantie :
  • Le dépôt de garantie peut être versé directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers (Action Logement sous forme d'une avance Loca-Pass©, ou le Fonds de Solidarité pour le Logement - FSL) lorsque le locataire a fait une demande d'aide pour financer le dépôt de garantie.
  • Pour une location nue (ou non meublée), ce montant est limité à 1 mois de loyer hors charges ; en location meublée, il est limité à deux mois de loyer hors charges depuis la loi Alur du 24 mars 2014.
  • Si le bailleur exige le versement d'un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement être mentionné dans le contrat de bail.
  • En cas de versement en espèces, le locataire peut demander un reçu au propriétaire.
  • Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à 2 mois (loyer payé trimestriellement par exemple). Toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, le propriétaire peut exiger un dépôt de garantie.
NB : le montant du dépôt de garantie ne peut faire l'objet d'aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.
Délai de restitution du dépôt de garantie

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon la date de signature du contrat de bail.

Avant le 27 mars 2014
Bail signé ou tacitement reconduit pour la dernière fois
avant le 27 mars 2014 : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clefs par le locataire.

Depuis le 27 mars 2014
Bail signé ou tacitement reconduit depuis le 27 mars 2014 : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :
  • 1 mois, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
  • 2 mois, si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec l'état des lieux d'entrée.
Le délai s'apprécie à compter du jour de la restitution des clés par le locataire qui peut les remettre en mains propres au bailleur ou à son mandataire (l'agent immobilier), ou par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception.

Garantie Visale : quelles conditions pour en bénéficier ?

Visale, dispositif de cautionnement gratuit financé par Action Logement, garantit pleinement le bailleur contre les impayés de loyers et de charges.

Qu'est ce que la garantie Visale ?
La garantie Visale est un dispositif de cautionnement gratuit financé par Action Logement.
Il visait dans un premier temps à favoriser la mobilité des salariés du secteur privé puis a été étendu à tous les jeunes de moins de trente ans.
Ce dispositif permet à un bailleur de bénéficier d’un cautionnement par Action Logement lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire disposant d’un « visa » en cours de validité.
Ce que couvre la garantie
En cas de défaillance de paiement, la garantie Visale prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives pendant la durée du bail et ses renouvellements dans la limite de 36 mois sur toute la durée d’occupation du locataire.
Le loyer, charges comprises, doit être inférieur à 1 300 € (et 1 500 € en Île-de-France).
Pour les étudiants et alternants sans justificatif de ressources, le loyer CC doit être inférieur à 600 € en France métropolitaine et DROM et à 800 € en Ile-de-France.
Les dégradations locatives sont prises en charge, à concurrence d’un montant maximum de deux mois de loyer et charges, inscrits au bail, en complément du dépôt de garantie (à l’exception du bail mobilité qui se caractérise par l’absence de dépôt de garantie.

Qui peut bénéficier de la garantie Visale ?
  • Tous les jeunes de moins de 30 ans : salariés quelle que soit la nature de leur contrat, étudiants ou alternants.
  • Le loyer et les charges sont garantis jusqu’à 600 € sans justificatif de ressources dans toutes les régions (hormis l’Ile­-de-­France : 800 €).
  • Tous les salariés de plus de trente ans du secteur privé ou agricole, en CDD ou en intérim depuis moins de six mois ou nouvellement embauchés en période d’essai (hors CDI confirmé), ou en mutation professionnelle.
  • Le locataire doit disposer d’un visa en cours de validité qu’il devra obtenir via le site www.visale.fr.
A RETENIR
Avant la signature du bail :
  • le locataire doit obtenir un visa certifié par Action Logement ;
  • le bailleur doit adhérer au dispositif en ligne sur la base du visa certifié et validé que lui présente le futur locataire. En acceptant les conditions de garantie, il obtient son acte de cautionnement.
Logement et bail : quelles conditions pour la garantie Visale ?
Un bailleur peut bénéficier de la garantie pour plusieurs logements respectant les critères d’éligibilité au dispositif Visale.
Le logement doit :
  • Constituer la résidence principale du locataire et le bail ne doit pas avoir déjà été signé (en cas de bail mixte, seule la partie destinée au logement sera couverte) ;
  • Etre situé sur le territoire français ;
  • Faire l’objet de la signature d’un bail nu ou meublé conforme à la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989.

Le bail :
  • Ne peut être conclu avec un ascendant ou un descendant direct du bailleur jusqu’au deuxième degré ;
  • Doit contenir une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ;
  • En cas de colocation à plus de deux colocataires, il doit être individualisé pour chaque colocataire (location à baux multiples) ;
  • Doit être signé dans le délai de validité du visa présenté par le locataire et après l’obtention du contrat de cautionnement Visale ;
  • Doit être conclu moyennant un loyer, charges comprises, ne dépassant pas : 1 500 € en Ile-­de­-France et 1 300 € sur le reste du territoire.
  • Et pour les étudiants et alternants sans justificatif de ressources : loyer CC< 600 € en France métropolitaine et DROM et < 800 € en Ile-de-France
  • Le dispositif Visale couvre trente­-six mois de loyers et de charges impayés sur toute la durée d’occupation du locataire.

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